Может ли государственная кадастровая оценка ошибаться? Увы, да, как показала обширная юридическая практика. Можно ли поправить ошибку? К счастью, можно, и многие люди уже сделали это, уменьшив тем самым свой налог на недвижимость.
В сентябре на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных кадастровой оценки», а также на сайтах государственных бюджетных учреждений Москвы и Московской области («Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» и «Центр кадастровой оценки») были опубликованы промежуточные результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Ранее аналогичные данные были размещены и ряде других регионов — Санкт-Петербурге, Саратовской области, Иркутской области и др.
Юристы оценочной компании «Юрдис» предлагают свериться с проведенной оценкой и посмотреть, не допустили ли специалисты ошибок при определении кадастровой стоимости вашего дома или квартиры. И если допустили, вовремя подать обращение об их исправлении.
Имеем право на исправление
Уже два года кадастровая оценка объектов недвижимости проводится по новым правилам и на основании специального закона — Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Что же важного в этих нововведениях для владельцев недвижимости?
Во-первых, если раньше к оценке привлекались независимые оценочные организации, то теперь государственная кадастровая оценка проводится специальными бюджетными учреждениями (ГБУ), созданными и подчиняющимися органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Во-вторых, как физические, так и юридические лица могут исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.
Для этого нужно обращаться в ГБУ.
В-третьих, можно изменить результаты государственной кадастровой оценки до момента ее утверждения. Нужно лишь подать замечания к предварительным итогам кадастровой оценки. Направлять их можно в течение 50 дней с момента опубликования предварительных данных.
Людям свойственно ошибаться
В Законе о кадастровой оценке выделяют два вида ошибок — техническую и методологическую. Они, в свою очередь, делятся на единичные и системные. Единичная – это ошибка, допущенная в отношении одного объекта, системная – ошибки, допущенные определение кадастровой стоимости в нескольких объектах недвижимости и повлиявшие на величину их кадастровой стоимости.
Под технической ошибкой в Законе о кадастровой оценке понимают: опечатку, описку, грамматическую и арифметическую ошибку.
Под методологической – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.
В качестве примера возможных ошибок (данные получены на основании анализа предварительных данных по ряду объектов недвижимости Московского региона) можно указать:
- неправильный учет (или не учтены) существенных характеристик объекта, информация о которых содержится в техническом паспорте (материал стен, год завершения строительства, год ввода в эксплуатацию, система отопления и другие коммуникации и др.);
- неверное указание площади объекта;
- неучет износа объекта недвижимости.
Разрешите обратиться!
Обращение об исправлении ошибок должно содержать:
- фамилию, имя и отчество физического лица либо наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты;
- кадастровый номер и/или адрес объекта (ов) недвижимости, в отношении которого подается обращение;
- суть обращения с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
- информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие указанных ошибок, а также декларацию о характеристиках объекта недвижимости.
Подавать обращение можно как непосредственно в ГБУ (лично, почтовым отправлением или по Интернету), так и в МФЦ, а также через порталы государственных и муниципальных услуг.
Помните, самое главное при подаче таких обращений – это правильно подготовить пакет документов с аргументацией по выявленным ошибкам и не допустить неточностей и в заполнении обращений. Сделать это самостоятельно — довольно трудная задача. Поэтому в этом вопросе мы рекомендуем обратиться в специализированные организации, где потенциальному заявителю будет оказана квалифицированная и профессиональная помощь. Работа знающих и компетентных специалистов значительно повысит ваши шансы на положительный результат.
Важно отметить, что в случае исправления технической или методологической ошибок допускается изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости только в сторону понижения.
Что дальше?
Региональное ГБУ по итогам рассмотрения обращения может вынести одно из двух решений:
- о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и/или методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
- об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок не выявлено.
Рассмотрение обращения и принятие соответствующего решения осуществляется ГБУ без взимания какой-либо платы как с физических, так и юридических лиц.
Срок рассмотрения составляет 30 дней с момента поступления обращения (за исключением случаев, указанных в п. 18. ст. 21 Закона о кадастровой оценке).
Новые сведения о стоимости объекта недвижимости, полученные по итогам рассмотрения обращения и исправления выявленных ошибок, в течение трех рабочих дней со дня исправления передаются ГБУ в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения соответствующих изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости или в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН. ГБУ также обязано не реже чем 1 раз в 5 дней (в течение срока размещения промежуточных итогов) публиковать на своем официальном сайте обновления промежуточных отчетов о кадастровой оценке, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости (исправлены выявленные ошибки).
Решение регионального ГБУ, принятое по итогам рассмотрения обращения, может быть оспорено в суде.
Как совершенствуют закон
Сейчас в Минэкономразвития России подготовлены изменения в Закон о кадастровой оценке. Главная цель предполагаемых изменений — ввести правило о толковании любой ошибки в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости.
В законопроекте министерства также уточняются основания для исправления ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки, и сокращения сроков их исправления. Устанавливается перечень сведений для квартир, комнат в квартирах, многоквартирных домов, жилых домов, садовых домов, земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, некорректное применение которых в ходе оценки влечет обязанность уполномоченных органов власти субъектов РФ исправить ошибку.
Кроме того, устанавливается режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки. Вводится персональная ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости, за качество принимаемых решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Также будет скорректирован формат предварительного публичного рассмотрения результатов оценки, исключена возможность внесения изменений в результаты оценки без публичного рассмотрения таких изменений.
Более того, вводится правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.
Также будет установлено правило о толковании любой ошибки в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости. Этот принцип заключается в том, что если исправление ошибки влечет уменьшение кадастровой стоимости, то такое уменьшение также имеет ретроспективное применение на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. А если исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости, то такая новая стоимость применяется с года, следующего за годом ее исправления.
